Dispositif Jeanbrun : investir dans l’immobilier neuf en 2026
Depuis la fin du dispositif Pinel, les investisseurs disposent d’un nouveau mécanisme fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif : le dispositif Jeanbrun, également appelé « statut du bailleur privé ».
Mis en place par la loi de finances 2026, ce dispositif vise à encourager la création de logements locatifs tout en offrant un cadre fiscal adapté aux particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf.
En résumé
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) — l’essentiel
- En vigueur depuis le 20 février 2026 (loi de finances 2026), pour les acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028.
- Vous amortissez une partie du prix du bien : déduction annuelle de vos revenus fonciers, sur une base de 80 % du prix (hors terrain).
- Location nue, résidence principale du locataire, 9 ans minimum.
- Logements en immeuble collectif uniquement (neuf/VEFA ou ancien rénové à ≥ 30 %). Maisons individuelles et résidences services exclues.
- Sans zonage : applicable partout en France.
- Cumulable avec le LLI, pas avec le Pinel/Denormandie/Malraux, pas avec le LMNP sur le même bien.
Sources : FPI France, loi de finances 2026. Page mise à jour en septembre 2026
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs d’acquérir un logement neuf destiné à la location nue et de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal.
Contrairement au Pinel qui accordait une réduction d’impôt directe, le Jeanbrun repose sur la possibilité de déduire chaque année une fraction du prix du logement (80 % de la base, hors terrain) de ses revenus fonciers.
L’objectif est de favoriser l’investissement locatif tout en augmentant l’offre de logements disponibles sur le marché.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le principe est simple :
- Vous achetez un logement neuf en immeuble collectif (ou un logement ancien faisant l’objet d’une rénovation lourde).
- Vous le mettez en location nue, comme résidence principale du locataire.
- Vous vous engagez à le louer pendant une durée minimale de 9 ans.
- Vous amortissez fiscalement 80 % du prix du logement (hors terrain), à un taux de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer que vous choisissez.
Ce mécanisme réduit progressivement l’assiette imposable des revenus fonciers générés par votre investissement, dans la limite d’un plafond annuel de 8 000 € (loyer intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social).
Les conditions pour bénéficier du dispositif
Pour être éligible, plusieurs critères doivent être respectés :
Investir dans un logement éligible
Le dispositif concerne uniquement les appartements situés dans des immeubles collectifs neufs ou certains logements anciens faisant l’objet de rénovations importantes.
Respecter une durée minimale de location
Le bien doit être loué nu en tant que résidence principale pendant au moins 9 ans.
Respecter les plafonds réglementaires
Les plafonds de loyers et de ressources des locataires dépendent du niveau de loyer choisi : ceux du logement locatif intermédiaire (LLI) pour le loyer intermédiaire, ceux du logement social (PLUS / PLAI) pour les loyers social et très social. Barèmes détaillés sur service-public.gouv.fr et anil.org.
Respecter les exigences de performance énergétique
Les logements neufs doivent être conformes à la réglementation environnementale RE2020.
Pourquoi investir dans un logement neuf avec le dispositif Jeanbrun ?
Un cadre fiscal adapté
Le dispositif permet d’amortir fiscalement une partie du logement et d’optimiser la gestion de ses revenus fonciers.
Des logements recherchés par les locataires
Les logements neufs offrent :
- de meilleures performances énergétiques
- un meilleur confort
- des charges maîtrisées
- une forte attractivité locative
Des garanties constructeur
Comme tout achat dans le neuf, vous bénéficiez :
- de la garantie de parfait achèvement
- de la garantie biennale
- de la garantie décennale
Un patrimoine durable
Investir dans un logement neuf permet de constituer un patrimoine immobilier moderne répondant aux attentes actuelles du marché.
Le dispositif Jeanbrun peut-il être associé au Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Depuis 2026, certains investissements peuvent combiner les avantages du dispositif Jeanbrun avec ceux du Logement Locatif Intermédiaire (LLI), sous réserve de respecter les conditions propres à chacun de ces mécanismes.
Cette stratégie patrimoniale permet d’associer les bénéfices du statut du bailleur privé à ceux du logement locatif intermédiaire, dans le cadre d’un investissement immobilier neuf répondant aux critères d’éligibilité.
Selon les caractéristiques du projet, cette combinaison peut notamment permettre de bénéficier :
- d’un logement neuf répondant aux dernières normes environnementales
- d’une forte attractivité locative dans les zones à forte demande
- des mécanismes fiscaux liés au dispositif Jeanbrun
- des avantages propres au Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Chaque projet nécessitant une étude personnalisée, nos conseillers vous accompagnent afin de déterminer les solutions les plus adaptées à vos objectifs patrimoniaux.
Jeanbrun ou Pinel : quelles différences ?
Le dispositif Jeanbrun remplace définitivement le Pinel.
La principale différence réside dans le mécanisme fiscal :
- Le Pinel reposait sur une réduction d’impôt.
- Le Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal du bien immobilier.
L’approche est davantage orientée vers la gestion patrimoniale de long terme que vers une simple logique de défiscalisation.
Le dispositif Jeanbrun est-il adapté à votre projet ?
Le dispositif peut être particulièrement pertinent pour :
- les investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier
- les contribuables percevant des revenus fonciers
- les personnes préparant leur retraite
- les investisseurs recherchant des revenus locatifs sur le long terme.
Chaque situation étant différente, il est recommandé d’étudier précisément la rentabilité globale du projet avant toute acquisition.
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